מהו מכפיל הכנסה ברוטו?
מכפיל הכנסה גולמי משמש להערכת שווי הנכס כמו נדל"ן מסחרי, דירות להשכרה, מרכז קניות וכו 'ומחושב כיחס בין הערך הנוכחי של ההשקעה / הנכס להכנסה השנתית הגולמית שלו.
נוסחת מכפיל הכנסה גולמית
נוסחת מכפיל הכנסה גולמית = הערך הנוכחי של הנכס / הכנסה שנתית גולמית של הנכס
מכאן שמכפיל ההכנסה ברוטו הוא היחס בין השווי הנוכחי וההכנסה השנתית של נכס או השקעה הנדרשת למכירה.
- הערך הנוכחי של הנכס - זהו מחיר השוק הנוכחי של הנכס. הבעלים יכול לקבוע ערך זה בעצמו על ידי התחשבות בשוק הנוכחי ובציפיות של אנשים, גורם המיקום שלו וכו '. מצד שני, הבעלים יכול גם לקחת את המחיר מכל נכס אחר תוך התחשבות בהיסטוריית המכירות או בהכנסות משכירות של נכס תחרותי.
- הכנסה גולמית של הנכס - הכנסה גולמית של הנכס כוללת את שכר הדירה השנתי הממוצע של הדירות או הבניין המוחזק להשכרה, המחזור השנתי הממוצע של המוצרים המוחזקים למטרת סחר לצורך ייצור וכו '. או צפוי להרוויח מהנכס שעבורו מסתיימת העסקה.
כך ניתן לומר שכן זהו שווי השוק ההוגן של הנכס.
דוגמה למכפיל הכנסה ברוטו
נניח שלמר X יש נכס בית במיקום ספציפי. בהתאם לתנאי השוק ולפי נכסים דומים במיקום השכן, השווי הנוכחי של הנכס הוא 7 מיליון דולר. יתר על כן, הוא הושכר על ידו לדייריו, שהניב הכנסה שנתית של שכירות אם מיליון דולר. חשב את מכפיל ההכנסה ברוטו של נכס הבית של מר X.
פִּתָרוֹן
חישוב מכפיל הכנסה ברוטו
- = 7 מיליון דולר / מיליון דולר
- = 7 פעמים
יתרונות
להלן יתרונות שונים הכוללים את הדברים הבאים:
- בגלל הפשטות בחישוב מכפיל ההכנסה ברוטו, הוא זכה לתשומת לב אקדמית רבה. יחד עם זאת, הוא משמש גם באופן מעשי כדי לקבוע אם נכס מסוים מקבל עסקה טובה.
- זה יכול להיות קשור להערכת שווי מניות שכן היחס של מכפיל זה הוא הערך הנוכחי של הנכס חלקי הרווח התפעולי הנקי של הנכס יכול להיות קשור היטב ליחס המחיר / הרווח המסורתי. לפיכך הוא מבוסס על מושגים נפוצים.
- הרעיון של מכפיל הכנסה ברוטו אינו מושג ישן ולא הרבה יותר מכיוון שהוא נמצא בשימוש בשווי נכס ונדל"ן במשך עשרות שנים, והוא גם לא זכה לתועלת רבה אצל כל כך הרבה בעלים ואנשים פרטיים ומשמש בימינו שווי יום לאורך התקופה.
- זה טוב מאוד ביחס לשוק הנוכחי, ותנאי היצע הביקוש מאז החישוב מבהירים כי עם עליית ערך הנכס בשוק, מכפיל ההכנסה ברוטו עולה, ואילו עם ירידה בשיעור השנתי של תשואה או הכנסה מהנכס מכפיל הכנסה ברוטו נוטה לרדת.
- מכיוון ש- GIM לא לוקח בחשבון את הוצאות התפעול, פשוט לחשב את מכפיל ההכנסה ברוטו של נכס שכבר אזל כנגד כל שיטה אחרת כמו שיעור היוון.
חסרונות
המגבלות והחסרונות השונים כוללים את הדברים הבאים:
- אחד החסרונות המשמעותיים ביותר של מכפיל הכנסה ברוטו הוא בכך שהוא לא לוקח בחשבון הוצאות ועלויות נלוות אחרות בעת חישוב מכפיל ההכנסה. מכאן עלויות כמו רישיון, עלות ניצול, מיסי אחזקה וכו '.
- המשרות הפנויות אינן נלקחות בחשבון במסגרת GIM, המהווה חלק חיוני מנכס הבית. לפיכך תשובת מכפיל סופית עשויה להיות לא רלוונטית.
- ניתן להשתמש בו רק למטרות השוואה עם נכס אחר; לפיכך, זהו מושג חזק מאוד במונחים יחסיים, ואולם, אין זה מקבל חשיבות רבה במונחים מוחלטים.
- מושג זה משמש בדרך כלל בנכסי נדל"ן, נכסי שכירות והשקעות; עם זאת, בתחומים אחרים כמו מבנים וכו 'זה לא זוכה לחשיבות רבה.
נקודות חשובות
- חשוב לציין כי הרעיון של מכפיל הכנסה ברוטו נמצא בשימוש מאז העידן בו נמכרים נכסי נדל"ן. לפיכך נעשה בו שימוש מאז שנת 1740, כאשר תומאס מייל הראה שינויים במכפיל הכנסה.
- ריצ'רד רדקליף קובע כי אם נעשה שימוש נכון במושג GIM, ניתן להשתמש בו גם לקביעת שווי השוק של הנכס על ידי מילוי פרטים בנוסחה ולקיחת שווי השוק הנוכחי של משתנה הנכס.
- זהו מושג שמקורו בשוק ומכאן שהוא זוכה למשמעויות רבות מכיוון שהוא מושג שמקורו בשוק שאינו משתנה עם שיפוטים אישיים שכן הוא מושג אובייקטיבי לעומת מושגים סובייקטיביים אחרים.
סיכום
כדי לקבוע אם נכס נמכר בעסקה טובה ולפי תנאי השוק הנוכחיים בהתאם להכנסתו השנתית, ניתן ליישם את מכפיל ההכנסה ברוטו בקלות על ידי מישהו מבלי שייגבה עלות רבה ותבזבז יותר זמן. מכאן ששימוש נפוץ ויישום קל של מושג זה הוא מושג מועיל.